Понятие зонирования земельного участка

Зонирование

Для того, чтобы эффективно использовать земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), его необходимо разбить на зоны или зонировать. Зоны представляют собой выделенные площади под объекты участкового (в том числе и ландшафтного) дизайна.

Зонирование - это определение на земельном участке определенных зон для работы, семейного отдыха и приятного проведения времени. Участок под ИЖС может включать несколько зон, к которым можно отнести следующие:

  1. детская площадка;
  2. спортивная площадка;
  3. беседка;
  4. садовая теплица;
  5. бассейн;
  6. фонтан или водопад;
  7. сад или огород; и т.д.

Зонирование территории носит последовательный, поэтапный характер, и включает в себя разработку плана земельного участка в компьютерной программе (или на листе бумаги). Необходимо с учетом природно-экономических характеристик, санитарно-гигиенических норм и хозяйственных функций составить четкий проект, в котором будут учтены все интересующие вас зоны и нюансы планировки.

Целесообразно применять следующую последовательность зонирования загородного участка:

  1. сбор информации о земельном участке (направление преобладающих ветров, уровень залегания грунтовых вод, данные земли, инсоляция территории);
  2. размещение жилых и хозяйственных помещений на участке (определение месторасположения основных построек с учетом анализа собранной информации об участке под строительство);
  3. выделение зон отдыха (или детской площадки для игр), огорода, сада, подъездной дороги;
  4. выделение зон цветников, клумб, палисадника.

При планировании нужно учесть нормы расстояний между объектами с точки зрения санитарии и противопожарной безопасности. Все нормы можно найти в законах и СанПиН (например, в Санитарно-эпидемиологических требованиях к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях СанПиН 2.1.2.2645-10). Некоторые вопросы по размещению жилых строений рядом с ЛЭП или железной дорогой можно уточнить на сайте http://jurcon74.ru.



П. 7.1 Свода правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. N 820) устанавливает, что расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы):

  1. для жилых зданий высотой 2-3 этажа - не менее 15 м; 4 этажа - не менее 20 м;
  2. между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.

В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Сараи для скота и птицы следует предусматривать на расстоянии от окон жилых помещений дома не менее, м: одиночные или двойные - 10, до 8 блоков - 25, свыше 8 до 30 блоков - 50. Расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек - 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

Резонно при этом определить максимально возможное и необходимое коли­чество дворовых строений и их расположение. Сюда должны войти хозяйственные и бытовые постройки различного назначения, дом, пар­ники, подпорные стенки, изгороди, бассейны, декоративные прудики, дворовые очаги и т.д.

Естественно, при этом должна учитываться их ориентация относительно сторон света и границ участка. Вовсе не обязательно строить все сразу, поскольку тут многое зависит от ваших материальных и физических возможностей.

Планировка участков должна обеспечивать благоприятные санитарно­гигиенические условия, оптимальную организацию процессов жизне­деятельности людей в жилом доме, рациональное ведение подсобного хозяйства, пожарную безопасность, экономичность застройки и соблю­дение других требований.

При разработке планировки участков можно выделить три основные стадии проектирования:

  1. разбивка территории на участки;
  2. определение местоположения жилого дома;
  3. определение местоположения хозяйственных сооружений, сада, огорода и других объектов застройки.

На первой стадии осуществляется обоснование необходимости размера, формы и местоположения участка. Обычно при разбивке территории стремятся увеличить линейную плотность застройки для уменьшения протяженности уличной сети. Это позволяет снизить затраты на устрой­ство транспортных магистралей (дорог, пешеходных дорожек и т. д.), а также инженерных сетей (водоснабжения, канализации и т. д.). С этой целью ширина участка по фронту улицы максимально сокращается. Ширина участка, как правило, складывается из трех составляющих: размеров дома, хозяйственных и других сооружений вдоль улицы; са­нитарных и противопожарных разрывов между объектами; проездов и проходов с улицы на участок.

На второй стадии разработки планировки участка определяют ме­стоположение дома. Основные приемы размещения жилых домов с хозяй­ственными сооружениями:

  1. жилые дома в основном отделены от хозсооружений (в любых климатических условиях и при любых типах домов);
  2. жилые дома сблокированы с хозсооружениями (целесообразно использовать для суровых климатических условий).

При этом жилой дом может располагаться следующим образом:

  • на переднем плане — по границе участка, называемой красной ли­нией, или с небольшим отступом от нее в пределах 1-5 м;
  • в средней части участка со значительным отступом от красной линии в пределах 5-15 м;
  • в дальней части участка.

В основном используется размещение дома на переднем плане, что ха­рактерно для малых и средних размеров участков в городской и приго­родной застройке. В этом случае дом удобно связан с улицей проездами и пешеходными дорожками и имеет определенное удаление для защиты от шума, пыли и других негативных факторов.

Для участков с большой площадью возможно размещение дома на зад­нем плане с целью повышения экологической защиты.

При любых вариантах местоположения дома должна обеспечиваться правильная ориентация жилых помещений по сторонам света с целью соблюдения важных требований по инсоляции и естественной венти­ляции.

На третьей стадии обоснования планировки участка разрабатывается размещение гаража, хозяйственных сооружений, сада и огорода. Гараж может быть встроенным, отдельно стоящим, сблокированным с жилым домом или сблокированным с хозсооружениями. Встроенные гаражи размещаются обычно в первом, цокольном или подземном этажах дома. Отдельно стоящие гаражи размещают ближе к въезду на участок, чтобы исключить нерациональное движение транспорта через участок. Сблокированные с хозсооружениями гаражи располага­ются, как правило, вдоль границ участка.

Размещение хозсооружений зависит от их функционального назна­чения, размеров участка, общего архитектурного замысла застройки, наличия жилых зданий и сооружений на соседних участках и других факторов.

Если участок используется дня ведения большого подсобного хозяйства или индивидуальной производственной деятельности, хозсооружения имеют развитую структуру и размещаются, как правило, в едином ком­плексном блоке и на заднем дворе, вдали от улицы.

Если участок не имеет хозяйственного назначения, хозсооружения могут отсутствовать или быть небольшими, обычно отдельно стоящими в глу­бине застройки.



Планировка сада и огорода включает:

  1. определение общего местоположения, формы и площади посадок деревьев, кустов и другой растительности;
  2. расчет количества растительности и расстояний между ними;
  3. выбор конкретных типов и сортов растительности — деревьев, кус­тов, цветов;
  4. прогнозные расчеты по перспективному изменению высоты расти­тельности;
  5. обоснование удобных и кратчайших дорожек, внутренних проездов и площадок;
  6. определение потребности в бассейнах, беседках, фонтанах, альпий­ских горках и других малых архитектурных формах и т.д.

Таким образом, эффективные планировочные решения придомовых участков позволяют существенно повысить потребительские качества вашего индивидуального жилья. Для эффективного зонирования желательно рационально размещать зоны инфраструктуры, как можно меньше выделять площадь под пешеходные дороги, обеспечить минимальные расстояния между постройками. С целью экономии площади целесообразно объединить некоторые вспомогательные объекты (например, баню с душем). 

К планировке территории можно подойти и с точки зрения ландшафтного дизайна, благодаря которому придается живописный вид. В этом случае предполагается свободное размещение сада и построек, оригинальное использование неровностей: во впадинах – водоемы, на возвышенности – горку, на склонах – лесенки.

Таким образом, существует невероятное множество вариантов зонирования дачного участка в зависимости от территориальной площади, рельефных особенностей ландшафта, увлечений и финансовых возможностей. Но тем не менее, при зонировании просто необходимо учитывать требования ландшафтного дизайна.

Выделяют следующие основные способы размещения зон земельных участков:

  1.  классическая прямоугольная планировка;
  2.  удлиненная зауженная планировка (сложна ввиду трудного разделения участков по зонам; чтобы визуально расширить территории, можно посадить крупные яркие виды растений).
  3.  Г-образная планировка (позволяет использовать для отдыха выступающую часть участка).